Hva er reklamasjonsfrist på bolig?

Lovens ordlyd

Avhendingsloven § 4-19 første og andre ledd lyder:

«Kjøparen taper retten til å gjere avtalebrotet gjeldande dersom kjøparen ikkje innan rimeleg tid etter å ha oppdaga eller burde ha oppdaga det, gir seljaren melding om at avtalebrotet vert gjort gjeldande og kva slags avtalebrot det er. Reklamasjon kan likevel seinast skje 5 år etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, dersom ikkje seljaren ved garanti eller avtale har teke på seg ansvar for lengre tid.»

Lagmannsretten har presisert at bestemmelsen inneholder to atskilte frister som begge må overholdes for at kravet skal være i behold: «Bestemmelsen inneholder i første ledd en relativ reklamasjonsfrist, mens andre ledd oppstiller en absolutt reklamasjonsfrist. Kjøper må overholde begge fristene for å ha sitt krav i behold.»

Den relative fristen: hvor lang tid har du egentlig?

Den relative fristen løper fra det tidspunktet du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og hva som er «rimelig tid» avgjøres etter en konkret vurdering. Høyesterett har i den sentrale Kistebakkane-dommen (Rt-2010-103) gitt en klar rettesnor:

«Etter min oppfatning må en reklamasjonstid etter avhendingsloven på tre måneder være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget. En 3-måneders frist vil i utgangspunktet være tilstrekkelig til å gi den ukyndige kjøperen tid til å konsultere sakkyndige med videre for nærmere avklaring og verifisering av reklamasjonsgrunnlaget, samt gi vedkommende noe tid til å områ seg.»

Tre måneder er altså et utgangspunkt i ytterkant av det akseptable – ikke en garantert frist. Lagmannsretten har i en senere sak formulert dette enda klarere: «Noe eksakt frist på 2-3 måneder er det ikke»  – fristens lengde er og blir en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.

Momenter i den konkrete vurderingen

Domstolene har lagt vekt på en rekke momenter ved fastsettelsen av hva som er rimelig tid: «Relevante momenter er hvem som er kjøper, hva slags kunnskaper kjøper har, hva slags eiendom det gjelder, selgers behov for rask reklamasjon, selgers subjektive forhold, kjøpers opptreden etter at mangelen ble oppdaget, mangelens art og hvor lang tid som har gått siden overtakelsen.»

Er du fagkyndig kjøper – for eksempel entreprenør eller takstmann selv – stilles det strengere krav til hvor raskt du reklamerer: «Kjøper er fagkyndig og må forutsettes å ha hatt tilstrekkelig oversikt over skaden lenge før takstrapporten forelå. Dermed må det stilles krav til raskere reklamasjon enn overfor en uten slik fagkunnskap.»

Praksis fra lagmannsrettene har enkelte steder akseptert noe lengre frist enn tre måneder ved forbrukerkjøp: «Det foreligger flere lagmannsrettsdommer som gjennomgående synes å akseptere en frist på 4-5 måneder. Men allerede ved 4 måneder nærmer man seg en grense hvor en eventuell forlengelse bør særskilt begrunnes.»

Når begynner fristen å løpe?

Dette er ofte det mest omtvistede spørsmålet i praksis. Høyesterett har i Rt-2011-1768 sluttet seg til en formulering fra juridisk teori om hva det innebærer å ha «oppdaget» en mangel:

«Kreditor kan sies å ha oppdaget mangelen når han har kunnskap om faktiske forhold som gir ham oppfordring til å påberope mislighold, dvs. at han har kunnskap om faktiske forhold som gjør det temmelig klart for vedkommende at tingen ikke er i samsvar med de krav til tingen som følger av avtalen.»

Det er altså ikke nok å ha en vag anelse om at noe kan være feil. Samtidig kreves det heller ikke at du har full oversikt over skadens omfang. Høyesterett har i en nyere avgjørelse presisert grensen slik: «En feil eller en skade på den eiendom som er solgt, vil prinsipielt sett ikke i seg selv utløse en reklamasjonsplikt, men enkelte feil vil naturligvis være av en slik art og vesentlighet at det uten videre kan konstateres at det også foreligger en mangel… Allerede det at det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren vil være ansvarlig for skaden, vil normalt være tilstrekkelig til at reklamasjonsfristen begynner å løpe.»

Dersom du ikke har undersøkt eiendommen slik loven forutsetter, kan fristen likevel begynne å løpe fra det tidspunktet undersøkelsen skulle vært gjort: «Dersom kjøperen ikke har gjort slik undersøkelse som loven anviser, må fristen regnes fra det tidspunkt kjøperen skulle ha undersøkt eiendommen, dersom mangelen burde ha vært oppdaget ved en slik undersøkelse.»

Har boligen flere ulike mangler som viser seg på forskjellige tidspunkt, løper det egne frister for hver mangel: «I de tilfeller der det er påberopt flere mangler ved eiendommen, og der de blir synbare til ulike tidspunkt, vil utgangspunktet for fristen kunne være ulik for de ulike manglene.»

Nøytral reklamasjon: hva må du faktisk skrive?

Loven krever ikke en fullstendig kravsspesifikasjon for å avbryte fristen – bare det som kalles en nøytral reklamasjon. Høyesterett har formulert dette slik: «Loven krever heller ikke mer enn såkalt nøytral reklamasjon. Det vil si at kjøperen skal gi selgeren melding om at det gjøres gjeldende avtalebrudd og hva slags avtalebrudd det dreier seg om.»

Etter kommentarlitteraturen (Benestad Anderssen) må reklamasjonen oppfylle fire kumulative vilkår for å være fristavbrytende:

1. Den må få frem at det foreligger et avtalebrudd
2. Den må angi hva slags avtalebrudd det gjelder – forsinkelse eller mangel
3. Den må gi nærmere opplysning om hva slags mangel eller forsinkelse som foreligger
4. Den må få frem at kjøper vil påberope seg avtalebruddet som grunnlag for rettslige krav

Det er ikke noe krav om at du bruker juridiske uttrykk som «mangel» eller «forsinkelse» så lenge dette fremgår av innholdet, og det er heller ikke noe krav om at du angir årsaken til avtalebruddet: «Det er ikke noe vilkår at årsaken til avtalebruddet angis i reklamasjonen.»  Har du bare symptomer å basere deg på, er det tilstrekkelig å beskrive hvordan mangelen viser seg, og etter hvert som du får mer informasjon må reklamasjonen følges opp med ytterligere presisering. En reklamasjon som er for løst formulert, kan bli ansett som foreløpig og forutsette ytterligere underretning – noe som kan gi selgeren grunn til å forvente en oppfølging, jf. lagmannsrettens vurdering hvor en reklamasjon om «råte» og «fukt» ble ansett å ha «en foreløpig eller nøytral karakter som forutsatte ytterligere underretning fra kjøper innen rimelig tid».

Praktisk råd: Skriv reklamasjonen skriftlig, dater den, og beskriv konkret hva du har observert – ikke bare at «noe er feil». Send den slik at du kan dokumentere når den ble mottatt.

Den absolutte fristen: fem år er ikke alltid nok

Uavhengig av når du oppdaget mangelen, faller retten til å reklamere bort senest fem år etter overtakelsen, med to unntak. Lagmannsretten har oppsummert dette slik: «Loven setter imidlertid en absolutt reklamasjonsfrist på fem år fra kjøperen overtok eiendommen. … Det er bare to forhold som kan medføre at ikke femårsfristen etter § 4-19 andre ledd likevel kan påberopes av selgeren. For det første gjelder det tilfeller hvor en annen frist er avtalt eller selger har avgitte særskilte garantier. … For det andre kan selgeren ikke påberope seg reklamasjonsfrister dersom selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig har handlet i strid med god tro.»

Merk at femårsfristen løper fra overtakelsen – ikke fra kjøpekontraktens dato. Er tomten eller boligen overdratt tidligere enn overtakelsen, kan fristen ha løpt ut uten at kjøperen er klar over det.

Foreldelsesloven – en tredje frist du ikke må glemme

I tillegg til reklamasjonsreglene i avhendingsloven, løper det en alminnelig foreldelsesfrist på tre år fra overtakelsen, jf. foreldelsesloven § 2, jf. § 3 nr. 2. Har du ikke fått nødvendig kunnskap om kravet innen den ordinære fristen, får du en tilleggsfrist: «Etter foreldelsesloven § 10 nr. 1 løper det dessuten en tilleggsfrist på ett år fra den dag fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om kravet, dersom kravet ikke er gjort gjeldende tidligere fordi han manglet nødvendig kunnskap om det.»

Kravet til «nødvendig kunnskap» er ikke strengt: «Det er tilstrekkelig at fordringshaveren har slik kunnskap om de faktiske forhold at det vil være rimelig og forsvarlig å gå til søksmål for å avbryte foreldelsesfristen.»

Foreldelsesfristen avbrytes ikke bare av en nøytral reklamasjon til selger, men krever fristavbrytende skritt som forliksklage eller søksmål.

Den spesielle reklamasjonsfristen ved heving (§ 4-13)

Vil du heve kjøpet, gjelder en egen, kortere frist etter avhendingsloven § 4-13 andre ledd – den såkalte spesielle reklamasjonsfristen. Denne må fremsettes «innan rimeleg tid» etter at du ble kjent med eller burde blitt kjent med mangelen, og rettspraksis knyttet til § 4-19 kan gi veiledning også her: «Det samme uttrykket er brukt i § 4-19 om alminnelig reklamasjon, og rettspraksis knyttet til denne bestemmelsen kan dermed kaste lys over vilkåret i § 4-13.»  En nøytral reklamasjon etter § 4-19 kan i praksis også markere starten på den spesielle fristen, ved at den viser at kjøperen på det tidspunktet mente det forelå en mangel som kunne gi grunnlag for heving.

Oppsummering: dette må du huske

Frist	Utgangspunkt	Lengde	Rettslig grunnlag
Relativ frist (nøytral reklamasjon)	Da du oppdaget/burde oppdaget mangelen	Normalt inntil ca. 3 måneder – konkret vurdering	Avhl. § 4-19 første ledd
Absolutt frist	Overtakelse av eiendommen	5 år	Avhl. § 4-19 andre ledd
Spesiell frist (heving)	Da du ble/burde blitt kjent med mangelen	Innen rimelig tid – kortere enn ordinær frist	Avhl. § 4-13 andre ledd
Alminnelig foreldelse	Overtakelse	3 år, + ev. tilleggsfrist på 1 år	Foreldelsesloven §§ 2, 3 og 10

Praktiske råd til boligkjøper

• Reklamer skriftlig og tidlig. Vent ikke på en fullstendig taksrapport før du sender en nøytral reklamasjon – det er tilstrekkelig å beskrive symptomene du har observert.
• Dokumenter tidspunktet. Skriv ned når du first la merke til symptomer på mangelen – dette blir ofte avgjørende i en senere tvist om fristens utgangspunkt.
• Følg opp reklamasjonen. En foreløpig reklamasjon må følges av nærmere spesifisering når du får mer informasjon, for eksempel fra en tilstandsrapport.
• Velg takstmann og advokat fritt. Du har ingen plikt til å bruke selgers eller forsikringsselskapets foretrukne aktører. Et fritt og uavhengig valg av takstmann sikrer en mangelsvurdering uten interessekonflikt, og fritt advokatvalg sikrer at du får juridisk bistand som er lojal alene mot dine interesser – ofte dekket av innboforsikringens rettshjelpsdekning.
• Vent ikke på egeninnsats eller utbedring før du reklamerer. Reklamasjonsplikten løper uavhengig av om du har startet å rette opp forholdet selv.

Er du usikker på om du fortsatt er innenfor fristen, eller på hvordan en reklamasjon bør formuleres i din konkrete sak, bør du kontakte advokat før fristen løper ut – ikke etter.