Avhendingsloven

Hva regulerer avhendingsloven?

Loven bygger på et enkelt utgangspunkt: selgeren skal overføre eiendommen til kjøperen i mangelfri stand og til rett tid, mot at kjøperen betaler og oppfyller sine øvrige forpliktelser . Loven regulerer ikke selve avtaleinngåelsen – det følger av alminnelige avtalerettslige regler – men den regulerer forholdet mellom partene når avtalen er inngått .

Loven er bygget opp i klare kapitler:

• Kapittel 2 – forberedelse og gjennomføring av overdragelsen, blant annet når kjøperen kan overta bruken av eiendommen
• Kapittel 3 – eiendommens tilstand og når det foreligger en mangel
• Kapittel 4 – kjøperens krav ved forsinkelse og mangler, samt reklamasjonsfrister
• Kapittel 5 – selgerens krav ved avtalebrudd fra kjøperens side
• Kapittel 6 og 7 – fellesbestemmelser om forventet avtalebrudd, erstatning og renter

Mangelsreglene i kapittel 3 korresponderer direkte med kjøperens krav i kapittel 4  – forstår du hvordan disse to kapitlene spiller sammen, forstår du kjernen i loven.

Avhendingsloven gjelder ikke for avtaler om oppføring av ny bolig – slike avtaler reguleres av bustadoppføringslova .

Kan avhendingsloven fravikes i kjøpekontrakten?

Som hovedregel kan loven fravikes ved avtale . Det betyr at partene i utgangspunktet kan avtale løsninger som avviker fra loven, både til kjøpers gunst og ugunst.

Det finnes imidlertid et viktig unntak: ved forbrukerkjøp av nyoppført eierbolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år, og hvor selgeren har inngått avtalen som del av næringsvirksomhet, kan loven ikke fravikes til ugunst for kjøperen . Ved andre forbrukerkjøp gjelder et delvis vern – blant annet kan §§ 3-7 til 3-10 og §§ 4-1 til 4-19 ikke fravikes til ugunst for kjøperen .

Når foreligger det en mangel?

Utgangspunktet: avtalt tilstand og «som den er»-forbehold

Det grunnleggende utgangspunktet er at eiendommen skal svare til avtalen mellom partene, jf. § 3-1 . Tidspunktet for risikoens overgang – i praksis overtakelsen – er avgjørende for mangelsvurderingen .

Ved bruktboligsalg er det svært vanlig at eiendommen selges «som den er», jf. § 3-9. Et slikt forbehold tar sikte på å overføre risikoen for skjulte feil og mangler til kjøperen, og er fullt legitimt ved salg av eldre boliger . Men forbeholdet er ikke ubegrenset: selv med et generelt «som den er»-forbehold vil selgeren kunne pådra seg mangelsansvar dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente . Vurderingen er konkret og helhetlig, hvor kjøpesum, kjøpers kunnskap, eiendommens tilstand og utbedringskostnader er sentrale momenter . Lagmannsretten har lagt til grunn at det kreves et forholdsvis klart misforhold mellom det kjøper hadde grunn til å forvente og eiendommens faktiske tilstand, jf. Rt-2002-1425 (Bukkebo-dommen) .

Manglende opplysninger – § 3-7

Eiendommen har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om forhold ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få . Terskelen for «måtte kjenne til» er høy – det er ikke tilstrekkelig at selgeren burde ha kjent til forholdet, jf. Rt-2002-696 . Det kreves grov uaktsomhet fra selgerens side .

Uriktige opplysninger – § 3-8

Eiendommen har også en mangel dersom forholdene ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, i annonse, prospekt eller annen markedsføring . Til forskjell fra § 3-7 er det her ikke noe krav om at selgeren kan klandres – det er tilstrekkelig at opplysningen faktisk er uriktig og har virket inn på avtalen . Selger identifiseres også med takstmannen som har utarbeidet tilstandsrapporten, jf. Rt-2001-369 .

Retten har lagt til grunn at det normalt kreves kvalifisert sannsynlighetsovervekt for å konstatere opplysningssvikt etter §§ 3-7 og 3-8, siden det innebærer sterke bebreidelser mot selger .

Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt

Dette er et av de viktigste prinsippene i avhendingsloven, og gjentas konsekvent i rettspraksis: selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt . Kjøperens undersøkelsesplikt etter § 3-10 er ingen generell og ubetinget plikt til å undersøke boligen før avtaleinngåelsen . Dette har sammenheng med at det er selgeren som kjenner boligen best og normalt er i best posisjon til å skaffe informasjon om den .

Kjøper taper imidlertid retten til å påberope seg som mangel noe kjøper burde blitt kjent med, dersom kjøper faktisk har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn ikke fulgt en oppfordring fra selger om å undersøke . En mer omfattende undersøkelsesplikt for kjøper inntrer først etter overtakelsen, jf. § 4-9 .

Det er også et strengt krav til hvordan opplysninger må formidles for at de skal frita selger fra ansvar: kun opplysninger som er «tilstrekkelig spesifiserte» og fremgår «tydelig» av salgsdokumentene kan tillegges betydning  – generelle eller uklare formuleringer i tilstandsrapporten holder ikke.

Hvilke krav kan kjøper gjøre gjeldende ved mangel?

Foreligger det en mangel, har kjøperen flere alternative eller kumulative krav:

Krav	Hjemmel	Innhold
Retting	§ 4-10	Kjøper kan kreve at selger utbedrer mangelen
Prisavslag	§ 4-12	Forholdsmessig avslag i kjøpesummen
Heving	§ 4-13	Kjøpet går tilbake ved vesentlig avtalebrudd
Erstatning	§ 4-14	Dekning av økonomisk tap

Prisavslag – § 4-12

Prisavslaget skal som hovedregel fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet, med mindre det godtgjøres at mangelen har ført til en verdireduksjon som klart atskiller seg fra utbedringskostnadene, jf. Rt-2000-199 . Praksis viser at domstolene beregner prisavslaget konkret basert på faktiske utbedringskostnader – i en sak ble prisavslaget satt til 2 000 000 kroner inkl. mva for mangler ved brannsikring og fire baderom i en nyere bolig .

Heving – § 4-13

Heving krever at mangelen utgjør et «vesentleg avtalebrot» . Sentrale momenter i vesentlighetsvurderingen er manglenes karakter og omfang, om det er tale om mangler som setter liv og helse i fare eller ikke lar seg utbedre, og forholdet mellom kjøpesum og utbedringskostnader . Som en rettesnor legges det til grunn at utbedringskostnadene normalt bør ligge fra 15–20 % av kjøpesummen og høyere før heving kommer på tale, jf. Benestad Andersen  – men dette er ikke en absolutt grense, og selv relativt omfattende mangler kan bli avvist som hevingsgrunn dersom de lar seg utbedre uten for mye heft .

Erstatning – § 4-14

Kjøperen kan kreve erstatning for direkte tap som følge av mangler, uten at det kreves skyld hos selger, med mindre selger godtgjør at tapet skyldes forhold utenfor selgers kontroll . Foreligger det skyld på selgers side, kan kjøper også kreve erstatning for indirekte tap .

Utgifter til fagkyndig bistand for å avklare mangelen – for eksempel takstmann – regnes som direkte tap og er erstatningsberettiget dersom kostnadene er nødvendige og påregnelige . Det samme gjelder utgifter til sakkyndige og advokatbistand før saksanlegg, jf. § 4-14 første ledd og § 7-1 første ledd .

Reklamasjonsfristen – det viktigste for kjøper å huske

Alle krav ved mangel forutsetter at kjøperen reklamerer i tide. Reklamasjonsreglene har stor praktisk betydning, og et krav kan gå tapt selv om mangelen er reell, dersom kjøper venter for lenge med å melde fra. Dette er nærmere behandlet i vår egen artikkel om reklamasjonsfristen etter § 4-19.

Selgeransvar og eiendomsmegler

Det er verdt å merke seg at selger identifiseres med eiendomsmegler i mangelsvurderingen. Der megler har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger i salgsmateriale, kan dette utgjøre en mangel etter §§ 3-7 og 3-8, og megler kan i tillegg holdes selvstendig ansvarlig etter eiendomsmeglingsloven for brudd på god meglerskikk .

Fritt advokatvalg ved tvist om mangler

Dersom du som boligkjøper opplever mangler som selger eller eierskifteforsikring bestrider, har du rett til fritt advokatvalg. Dette gjelder uavhengig av om forsikringsselskapet ønsker å oppnevne egen advokat – du bestemmer selv hvem som skal representere dine interesser. Rettshjelpsforsikringen som ligger i de fleste innboforsikringer dekker ofte en vesentlig del av advokatutgiftene ved tvist om boligkjøp, og disse kostnadene kan i tillegg kreves erstattet av selger dersom kravet fører frem, jf. § 4-14 og § 7-1.

Fritt valg av takstmann

På samme måte som ved advokatvalg, står kjøper fritt til å velge egen takstmann for å dokumentere en mistenkt mangel – kjøper er ikke bundet av den takstmannen selger eventuelt benyttet ved utarbeidelse av tilstandsrapporten. Dette er særlig viktig fordi selger identifiseres med sin egen takstmann i mangelsvurderingen  – en uavhengig, kjøperengasjert takstmann kan gi en objektiv vurdering av skadeomfang og årsaksforhold, noe som styrker bevisbildet i en eventuell mangelssak.

Ta kontakt

Har du oppdaget feil ved boligen du har kjøpt, er det avgjørende å handle raskt og dokumentere mangelen korrekt fra start. Ta kontakt for en vurdering av om du har et krav, og hvordan du best sikrer bevisene før reklamasjonsfristen løper ut.

Les mer om reklamasjonsfrist på bolig.