Prisavslag etter boligkjøp: Kjøpere fikk 1,36 millioner kroner etter manglende opplysning om boplikt, Færder kommune

Hva handlet saken om?

Kjøperne kjøpte eiendommen for 8 650 000 kroner. De ønsket en eiendom som kunne brukes som sommerbolig, og opplysningen om at boligen ikke hadde boplikt var derfor viktig.

Før kjøpet pågikk det en politisk prosess i Færder kommune om å utvide boplikten. Spørsmålet hadde vært omtalt i lokalpressen over tid, og det var besluttet at saken skulle behandles politisk. Kjøperne fikk likevel ikke tydelig informasjon om risikoen før de inngikk avtalen.

Da boplikten senere ble utvidet, fikk dette betydning for eiendommens verdi. En bolig som kan selges fritt som fritidsbolig, vil normalt ha et større marked enn en bolig som bare kan kjøpes av personer som kan eller vil oppfylle boplikt. For attraktive eiendommer i kystområder kan forskjellen være betydelig.

Manglende opplysninger kan være en mangel etter avhendingsloven

Det sentrale spørsmålet var om kjøperne hadde fått for lite informasjon før kjøpet.

Tingretten mente at risikoen for utvidet boplikt var et forhold kjøperne skulle fått vite om. Risikoen var ikke fjern eller spekulativ. Den var konkret nok til at den kunne påvirke kjøpernes vurdering av eiendommen, særlig fordi eiendommen ble markedsført som egnet sommerbolig og uten boplikt.

Retten la også vekt på eiendomsmeglerens rolle. Megleren hadde lang erfaring fra eiendomsmarkedet i området og hadde markedsført eiendommen med «ingen boplikt». Når boplikt samtidig var et tema som kunne få direkte betydning for eiendommens markedsverdi, mente retten at en aktsom eiendomsmegler måtte holde seg orientert.

Hvorfor er boplikt viktig ved boligkjøp?

Boplikt kan ha stor økonomisk betydning. Dersom en eiendom blir omfattet av boplikt, kan den ikke nødvendigvis selges til kjøpere som ønsker fritidsbolig. Det kan redusere antallet aktuelle kjøpere og dermed markedsverdien.

I saken for Vestfold tingrett ble det fremlagt en verdivurdering som konkluderte med at boplikten reduserte eiendommens verdi med om lag 1 250 000 kroner. Retten la i stor grad denne vurderingen til grunn.

Prisavslaget ble fastsatt til 1 250 000 kroner for verdireduksjonen. I tillegg ble enkelte utgifter til sakkyndig vurdering og juridisk bistand før rettssaken tatt med. Samlet prisavslag ble derfor 1 360 406 kroner.

Hva betyr dommen for deg som har kjøpt bolig?

Dommen er viktig for boligkjøpere fordi den viser at det kan være grunnlag for krav selv om problemet ikke er en fysisk skade ved boligen.

Mange forbinder boligtvister med feil ved bad, drenering, tak, elektrisk anlegg, fukt eller råte. Slike saker er vanlige. Men også manglende opplysninger om boplikt, konsesjon, reguleringsplaner, ulovlige bygningsarbeider, bruksendringer eller offentlige begrensninger kan være en mangel etter avhendingsloven.

Det avgjørende er ofte om opplysningen var relevant for kjøpet, om kjøper hadde grunn til å få informasjonen, og om forholdet kan ha påvirket avtalen eller prisen.

For privatpersoner som har kjøpt bolig eller fritidsbolig, er dette særlig praktisk i områder hvor eiendommens verdi er knyttet til beliggenhet, utsikt, adgang til fritidsbruk eller mulighet for senere videresalg.

Fritt advokatvalg – bolig kjøper forsikring

Kjøper av eiendommen hadde boligkjøper forsikring som dekker juridisk bistand. Men kjøper fikk ikke hjelp av selskapet. Kjøper fikk beskjed om at dette ikke var en sak. Advokat Thor Gunnar Austin ble så kontaktet av boligkjøper for bistand.

Når bør du kontakte advokat etter boligkjøp?

Du bør vurdere å kontakte advokat dersom du har kjøpt bolig og oppdager forhold som ikke var opplyst før kjøpet. Det gjelder både tekniske feil og manglende opplysninger om rettslige eller offentlige forhold.

Typiske saker kan gjelde fukt, råte, feil ved bad, drenering, tak, elektrisk anlegg, vannbåren varme, ulovlige tiltak, reguleringsforhold, konsesjon, boplikt eller andre begrensninger i bruken av eiendommen.

En advokat med erfaring innen eiendomsrett og avhendingsloven kan vurdere om det foreligger en mangel, om reklamasjonen er sendt i tide, hvilke bevis som bør sikres, og om kravet bør fremmes som prisavslag, erstatning, retting eller heving.

Advokat Thor Gunnar Austin arbeider særlig med eiendomssaker, avhendingsloven og tvister etter boligkjøp. Har du kjøpt bolig og mener at selger, megler eller selgerforsikringen har gitt mangelfulle opplysninger, kan det være viktig å få en tidlig vurdering av saken. Har du spørsmål knyttet til en boligsak, ta kontakt med Advokat Thor Gunnar Austin.